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도시정비사업의 ‘살아있는 신화’ ‘래미안 강남포레스트’의 성공역사를 쓰다!

개포시영아파트재건축정비사업조합 이승희 조합장 | 2018년 08월호 전체기사
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2020년 ‘래미안 강남포레스트’는 천혜의 자연환경과 강남의 자부심이 더해져 최고의 주거명작 브랜드로 태어날 예정이다. 래미안 강남포레스트는 정부의 8.2부동산 정책과 초과이익환수제 등 외부환경의 변화를 극복하고, 일반분양의 대성공에 이어 강남을 대표하는 가장 성공한 사업단지로 손꼽히고 있기 때문이다. 기자가 개포시영재건축조합을 방문했을 때에도 개별세대 수정사항에 대한 집계작업이 활발히 이루어지고 있었다. 개인 주택이 아닌 대단지 분양아파트에서, 각 세대별로 원하는 내부시설 수정과 맞춤형 선택옵션의 진행은 분양아파트 역사상 최초로 이루어지는 작업이다. 세대별 맞춤형 개선작업은 조합의 제안으로 이루어졌고, 건설을 담당하는 삼성물산에서도 분양아파트의 패러다임을 바꾸는 획기적인 제안으로 받아들여져 우수사례로 건설역사에 남겨질 전망이다. 이처럼 도시정비사업의 빛나는 성공사례와 신화를 창조한 개포시영재건축조합 이승희 조합장의 인터뷰를 통해 우리나라 도시정비사업의 나아갈 방향을 경청해보았다.

개포시영아파트재건축조합은 강남을 대표하는 가장 성공한 사업단지로 손꼽히고 있다. 하지만 이승희 조합장(개포시영아파트재건축조합장 겸 한국도시정비사업조합중앙회 수석부회장)과 조합 임직원들은 여기에 만족하지 않고 7월의 무더위 속에서도 이미 완공된 다른 아파트들을 직접 방문하고 장단점을 분석하여 벤치마킹하고 있었다. 세대별 구성은 물론 커뮤니티시설과 공동편의시설을 직접 방문하고 이용해보면서 특징을 파악하여 래미안 강남포레스트에 대입하기 위한 연구를 이어가고 있다. 추가금액 없이 이루어지는 세대별 맞춤형 선택옵션 아이디어도 이러한 분석 작업에서 기획되었다.
현재 개포시영아파트재건축조합은 성공적인 조합원 분양계약 이후 평형별, 동별, 블록별, 요구사항 개선방안이 세부적으로 진행되고 있다. 주방공간 개선, 마감조정, 의견서 개선안 반영, 주차대수 확대 등 조합원 요구사항에 부흥하기 위한 업무도 적극적으로 진행 중이다. 무엇보다 탁월한 조경과, 필로티, 커뮤니티, 공용부 등 4개 항목 설문조사결과가 적극 반영되어 강남 최고의 단지로 태어날 계획이다. 조합원의 이익을 위한 일이라면 없는 일도 만들어서 한다는 이승희 조합장의 쉼 없는 노력 속에서 ‘래미안 강남포레스트’는 도시정비사업의 금자탑을 새롭게 만들고 있었다.

강남에서 가장 성공한 재건축단지
개포시영아파트재건축조합은 개포지구는 물론 강남에서도 가장 성공한 재건축단지로 손꼽히며, 현재 조합의 모든 사업도 순조롭게 진행 중이다. 물론 여러 가지 대내외 환경에서 시련이 없었던 것은 아니지만, 정부의 8.2부동산 정책과 초과이익환수제가 부동산시장의 태풍으로 작용하여 타단지 사업이 표류할 때 개포시영재건축조합은 선제적인 사업진행으로 이를 안전하게 피했다. 일반분양의 대성공은 물론 금년 4월 조합원 분양계약도 100% 성공하여 강남을 대표하는 성공 단지가 되었다. 국토교통부의 점검에서는 아무런 문제점이 없는 우수한 사업진행으로 최종결과가 도출되었고, 이권과 영합한 극소수 비대위의 모함에 의해 검찰수사 의뢰도 있었지만 모두 무혐의로 판명되어 조합의 투명성이 세간에 알려지고 오히려 재건축사업의 우수한 사례로 언급되며 타단지의 벤치마킹 대상이 되고 있다.
무엇보다 전략적인 사업 운용을 통해 추가분담금 증가 없이 모든 목표를 소기에 달성했다는 점이 주목받고 있으며, 효율적인 경영으로 형성된 추가이익금으로 공용부 특화와 조경, 필로티, 커뮤니티 시설을 강화하는 등 아파트의 경쟁력을 더욱 상승시키는 모범적인 사례를 남겼다.
“오늘날 모든 성과들이 여러분과 조합원의 성원 덕분이며, 차근차근 서두르지 않고 사업을 꼼꼼하게 진행했던 결과라고 생각합니다. 우리 조합은 2020년 9월 준공과 입주를 향해, 미래로 나가겠습니다. 재건축은 ‘낡은 헌집을 헐고 새집을 짓는 일, 주거환경을 개선하는 일’입니다. 오래된 담을 교체하고, 도로를 새로 포장하고, 공원도 만드는 일입니다. 공익의 측면에서 도시를 더 살기 좋게 만들고, 새집에서 가족들과 행복하게 사는 일입니다. 조합원님의 성원과 헌신에 대해 저희는 반드시 최고의 아파트로 보답하겠습니다.”

완벽한 소셜믹스를 통해 도시정비사업의 공익성 완성  
‘래미안 강남포레스트’는 서울 강남권에서 유일하게 숲속 전원 아파트로 이루어진다. 즉 숲속에 아파트를 배치하고 그 속에 사람이 사는 공간 구성이다. 서울 도심에서 2천세대 이상의 대규모 아파트단지 중 이렇게 숲이 둘러싼 친환경적 전원형 도심아파트는 유일무이하다.
래미안 강남 포레스트는 단지 전체를 폭 12m의 연결녹지로 감싸고, 아파트 동과 동 사이에 11개의 조경공간을 넣어, 마치 단지 전체에 그린 카펫을 깔아놓은 듯 설계되었다. 북쪽으로는 양재천, 남동쪽으로는 구룡산과 대모산을 두고 있어 최고의 친환경적 입지를 갖추고 있다. 특히 남서쪽에 위치한 5만평 규모의 근린공원인 ‘달터공원’은 서울시 공원이었지만 조합이 서울시와의 전략적 협약을 통해 공공기여의 측면에서 숲을 대대적으로 리노베이션하고 최고의 도심공원으로 완성할 예정이다. 달터공원은 앞으로 래미안 강남포레스트 주민들은 물론 인근 주민들까지 앞마당처럼 자유롭게 이용할 수 있는 쾌적한 공원으로 새롭게 태어나 개포지구의 명소가 될 전망이다.
래미안 강남포레스트는 무엇보다 소셜믹스(social mix)를 완벽하게 실현하여 재건축단지는 물론 정책당국으로부터 공공성을 인정받고 있다. 단지 내에 분양, 임대아파트를 함께 조성하여 모든 주민들이 함께 어울려 행복을 누릴 수 있도록 효율적으로 배치했다. 모든 주민들이 공용 편의시설을 함께 사용할 수 있고, 아파트의 평균 층수도 평균 21층으로 맞추어 평형, 조망, 구조, 층고 등에 따라 주민들이 느끼는 만족도를 상향 평준화시켰다. 또한 단지 2300여세대 전체가 남동, 남서향으로 배치되도록 우수하게 설계되어 호평을 받았다. 세대수가 줄어들더라도 진정한 ‘명품 아파트’를 구현하기 위해 양보다는 질로 승부하겠다는 이 조합장의 전략이 적중한 것이다. 만약 명품 사이에 가품이 있으면 이는 이미 명품으로 인정받기 어렵다는 것이 이 조합장의 지론이다.
“우리 아파트는 시공사나 조합의 몫이 아니라 앞으로 살아가고 이용할 주민의 몫입니다. 많이 지어서 물량을 확보하는 것이 아니라, 진정한 명품을 만들겠다는 조합의 의지로 오늘에 이르렀습니다. 저는 재건축사업의 공공성을 위해 ‘사유하지 않고 함께 공유하는 문화’를 강조합니다. 그래서 단지안의 프리미엄 문화복지시설에도 이웃과 함께 행복을 나누는 문화를 투영시켰습니다. 단지 35층 최상층에 펜트하우스 대신 스카이라운지 전망대와 카페, 게스트하우스 등 주민공동시설을 설치했습니다. 109동과 124동 2개 동 스카이라운지에선 입주민과 지역 주민이 가족들과 함께 구룡산, 대모산, 청계산의 4계절, 밤하늘의 별자리를 볼 수 있으며 멀리 한강까지도 조망할 수 있는 환상적인 구조로 건축될 것입니다. 또한 단지 안에 2개의 외국어전용 유치원 및 유아원을 설치하고, 노인정 2개소를 과학이 접목된 시설로 설계하여 남녀노소 누구나 편안하게 즐기고 이웃주민들과도 함께할 수 있는 공간이 되도록 할 것입니다.”
‘래미안 강남 포레스트’는 높은 투자 가치로도 주목받고 있다. 대한민국의 최고를 자랑하는 강남의 교육여건, 풍부한 생활문화 인프라는 더 이상 설명이 필요 없을 정도다. 또한 계절마다 대자연의 향연을 펼치는 꿈의 주거환경은 ‘건강+힐링+테라피’를 모두 누릴 수 있는 ‘숲세권’이 주거 트렌드이자 강점이 되는 시대에 래미안 강남포레스트가 강남 숲세권 시대의 주역으로 떠오르고 있다는 평가로 이어지고 있다.
‘래미안 강남포레스트’는 이미 지어지기도 전에 다양한 수상을 통해 세간의 화제가 되었다. 2016 한경주거문화대상 종합대상 수상을 비롯해 조합의 ‘달터공원 리노베이션 계획’은 서울시 공동주택 우수디자인 인증을 받았고 단지조성건축계획은 서울시 공공건축 우수설계 사례로 선정되기도 했다. 특히 첨단과학을 접목한 경관부문에서는 대한민국조명대상 수상, 친환경 녹색건축물 최우수 등급 인증, 건축물 에너지효율 1등급 인증을 받았다. 또한 2017년에는 이승희 조합장이 대한민국 문화경영대상(헤럴드 경제, 더 코리아 헤럴드)을 수상하여 도시정비사업의 최고전문가로서 위상을 보여주었다.

도시정비사업 교육운동에 앞장서다
이승희 조합장은 우리나라 도시정비사업의 살아있는 역사다. 주민총회를 통해 재건축 주민대표로 처음 선출된 1997년 이래 20년이 넘는 시간동안 공명정대하게 재건축사업을 이끌어 왔다. 이 조합장은 재건축사업분야 최고전문가답게 한국조합중앙회 재건축·재개발분야 1000개 사업을 총괄하는 수석부회장직을 맡고 있다. 그는 우리나라 재건축사업의 최고전문가이면서도 항상 메모하며 단 하루도 거르지 않고 항상 공부하는 조합장으로 더 유명하다.
“재건축사업은 그 본연의 임무에 따라, 사용자의 입장에서 수 십년을 내다보고 우수하게 건축되어야 합니다. 순간적인 이익이나 재산상승과 같은 투기 목적보다는 후손에게 좋은 주거환경을 물려준다는 고귀한 가치를 중심으로 접근해야 합니다.”
일부 재건축단지에서는 인·허가를 담당하는 인·허가청의 편향적인 업무처리로 인하여 갈등이 임의로 조장되고, 특정 이권에 편중되어 사회적 문제가 되는 사례도 있었고, 이 때문에 조합과 시공사 및 조합과 조합원의 갈등과 분쟁이 생기는 경우도 있었다. 하지만 개포시영재건축조합은 바른 일처리와 업무의 투명한 공개를 통해 갈등의 소지를 사전에 없애고, 깨끗한 경영과 한결같은 사업성공을 이어올 수 있었다.
현재 이승희 조합장은 이러한 경험을 살려 재건축사업의 전문가로서 재건축사업의 공공성과 공익성을 전파하고 투명성운동, 부실시공방지운동, 비리척결운동 및 도시정비분야 교육운동에도 앞장서고 있다. 재건축사업의 성공을 통해 우리나라 주거문화를 개선하고, 양보다는 질이 우선시되는 주거문화가 되어야 한다고 강조했다. 또한 소비자중심의 후분양제도의 안착을 통해 사회전반적인 주거문화가 새로운 패러다임으로 변화해야 한다고 역설했다.   

흔들림 없이 공명정대(公明正大)하게
“재건축사업은 사회공공의 이익을 함께 공유하는 고귀한 목적사업입니다. 낡은 아파트를 헐고 새집을 지어 주민들을 행복하게 만드는 사회공익을 위한 활동입니다. 하지만 재건축사업의 일부 부정적인 사건 때문에 오해와 불신을 받는 경우도 있습니다. 알지 못하는 것에서 오는 갈등과 불신은 얼마나 큰 사회적 손실입니까? 그래서 재건축, 재개발사업의 교육이 중요하고 저도 몸소 교육활동을 실천해왔습니다.”
이승희 조합장이 재건축 사업을 20여년이나 공명정대하게 추진해올 수 있었던 원동력도 조합원과 집행부의 신뢰 그리고 변함없는 지지가 있었기 때문이다. 그는 지난 20여년간 전국 수백개 조합의 우수사례를 공부하고, 해외 선진국의 사업 성공모델을 응용해 우리나라 실정에 맞게 벤치마킹하여 우리나라 재건축사업을 한 단계 업그레이드시켰다. 주택건설, 기획, 관제업무, 분양업무까지 해오며 대쪽 같은 공명정대(公明正大)함으로 사업을 추진해왔던 이승희 조합장에게 사사로운 이권이나 청탁은 끼어들 틈이 없었다. 긴 시간 사업을 추진해 오면서 주민들이 아직도 이 조합장을 놓아주지 않는 이유다.
“여러분의 성원과 헌신에 대해 저희는 반드시 최고의 아파트로 보답하겠습니다. 20여년간 새로운 보금자리를 위해 함께 노력해왔던 조합원님과 모든 관계자님께 진심으로 감사드립니다. 행복한 보금자리로 여러분의 성원에 보답하겠습니다. 지켜봐주십시오.”
개포시영아파트재건축조합의 신화적인 성공은 하루아침에 이루어지지 않았다. 급변하는 경제환경과 부동산 규제 및 주택정책의 혼돈 속에서도, 단 한번의 흔들림 없이 사업을 성공적으로 진행해왔던 것은 조합집행부와 조합원의 일치된 소망이 있었기 때문이다. 우리는 투명한 리더십과 한결같은 조합운영이 만나면 반드시 성공한다는 사실을 개포시영재건축조합의 사례를 통해 배울 수 있다. 기자는 개포시영재건축조합의 성공사례를 벤치마킹하는 타사업단지 담당자의 방문을 목도하며 이를 확인 할 수 있었다. 도시정비사업은 기획, 관제업무, 분양업무, 주택건설, 법률, 재무에 능통하고 조합원과의 소통까지 원활히 진행되어야만 성공할 수 있는 거대한 사업이다. 그래서 조합장이라는 위치는, 관객 및 악사들과 함께 오케스트라를 지휘하여 ‘성공의 하모니’를 만들어내는 지휘자(마에스트로, maestro)와도 같다. 거대한 오케스트라의 지휘자처럼 재건축사업의 성공신화를 새롭게 만들어가고 있는 이승희 조합장과 개포시영재건축조합의 발전을 지켜보자. 명품아파트를 향한 행복의 노래는 이미 멀리 울려 퍼지고 있었다. 이양은 기자

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